Gerichtsurteil in München: Zehntausende Mietspiegel-Daten müssen offengelegt werden - SPIEGEL ONLINE
Urteil: München muss wichtige Mietspiegel-Daten offenlegen
In München waren Tausende Wohnungen nicht für den Mietspiegel berücksichtigt worden, weil ihre Daten nur anonymisiert vorlagen. Zu Unrecht, urteilte nun ein Gericht. Profitieren könnten davon die Vermieter.

Die Stadt München muss bestimmte Mietspiegel-Daten offenlegen. Das hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in einem am Montag veröffentlichten Urteil entschieden. Vor allem geht es um anonymisierte Informationen über mehr als 30.000 Wohnungen, die bei der Erstellung des Mietspiegels aussortiert wurden und so nicht in die Berechnung der Münchner Durchschnittsmiete einflossen.

Das Gericht entschied zudem, dass die Stadt die errechnete Nettokaltmiete sowie den Stadtbezirk der rund 3000 Wohnungen angeben muss, die für den Spiegel 2017 berücksichtigt wurden. Die genaue Lage der Wohnungen muss die Stadt nach Ansicht des Gerichtshofes dagegen nicht herausrücken.

Das Urteil stellt für den Haus- und Grundbesitzerverein, der in erster Instanz vor dem Verwaltungsgericht noch unterlegen war, einen Teilerfolg dar. Er hatte die Stadt auf Herausgabe der Daten verklagt. Der Verein geht davon aus, dass die Durchschnittsmiete, die als Grundlage für erlaubte Mieterhöhungen gilt, in München zu niedrig ist.

Damit kann der Haus- und Grundbesitzerverein, der in erster Instanz vor dem Verwaltungsgericht noch unterlegen war, einen Teilerfolg verbuchen. Er hatte die Stadt auf Herausgabe der Daten verklagt. Der Verein geht davon aus, dass die Durchschnittsmiete, die als Grundlage für erlaubte Mieterhöhungen gilt, in München zu niedrig ist.

Wie der Bayerische Rundfunk berichtet, seien laut Eigentümerverband Haus & Grund unerlaubterweise auch öffentlich geförderte Wohnungen in die Berechnung eingeflossen. Das hätte die Durchschnittsmiete gedrückt. Bei einer höheren Durchschnittsmiete wären dagegen für die Vermieter Mieterhöhungen möglich.

“Das ist ein Schritt in die richtige Richtung”, sagte der Vorsitzende von Haus & Grund München, Rudolf Stürzer. Er wirft der Stadt “Heimlichtuerei” vor. In anderen Städten seien diese Mietspiegel-Daten zugänglich.

Außerdem muss die Stadt die errechnete Nettokaltmiete sowie den Stadtbezirk der rund 3000 Wohnungen angeben, die für den Spiegel 2017 berücksichtigt wurden. Weitere Daten – etwa zur genauen Lage der Wohnungen – muss die Stadt nach Ansicht des Gerichtshofes dagegen nicht herausrücken.

Tatsächlich sind die Städte nicht zu einem Mietspiegel verpflichtet. Konkrete Vorgaben für die Erstellung gibt es nicht.

Durchschnittliche Vergleichsmieten* 2018 in ausgewählten deutschen Städten. Tippen Sie auf einen Punkt in der Karte, um sich die Mieten anzeigen zu lassen.

Mieterschützer setzen sich seit Jahren dafür ein, dass auch ältere Bestandsmieten in den Mietspiegel einfließen. Sie erwarten dadurch eine deutlich geringere Durchschnittsmiete. In München wären das geschätzt 9,50 statt 11,69 Euro.

Sebastian Krass, Jahrgang 1980, Redakteur, berichtet über Architektur und Stadtplanung in München. Geboren und aufgewachsen in Frankfurt am Main. Kam nach München, um die Deutsche Journalistenschule zu besuchen. Und blieb. Er studierte Politik, Kommunikationswissenschaft und Germanistik an der Ludwig-Maximilians-Universität München und arbeitete parallel als freier Mitarbeiter am Newsdesk von SZ.de und für den Sportteil der Süddeutschen Zeitung. In der Zeit von Magath bis Heynckes berichtete er regelmäßig für verschiedene Tageszeitungen über den FC Bayern. Mag Fußball als reiner Zuschauer immer noch gern, trotz seines Lieblingsvereins.

Die Stadt muss Daten zugänglich machen, die dem Mietspiegel zugrunde liegen. Das hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in einem am Montag bekannt gegebenem Urteil entschieden. Demnach hat der Haus- und Grundbesitzerverein München (kurz: Haus und Grund) Anspruch darauf, Nettokaltmiete pro Quadratmeter und den Stadtteil der 3322 Wohnungen zu erfahren, die in den Mietspiegel 2017 eingeflossen sind. Um diesen geht es in der Klage von Haus und Grund. Den Antrag, die genaue Lage der Wohnungen zu erfahren, wies das Gericht zurück. Außerdem bekommt der Verband Zugang zu Angaben über 30 000 Wohnungen, die als nicht mietspiegelrelevant gelten. In erster Instanz hatte das Verwaltungsgericht der Stadt recht gegeben, die die Herausgabe mit Verweis auf den Datenschutz abgelehnt hatte.

In der mündlichen Verhandlung der zweiten Instanz betonte das Gericht, “dass das für amtliche Befragungen geltende Statistikgeheimnis strikt einzuhalten sei”, deshalb gab es Haus und Grund nur teilweise recht. Aber es könne nicht sein, “dass der Mietspiegel komplett nicht-überprüfbar ist”. Die Urteilsbegründung soll in einigen Wochen vorliegen, dann können die Parteien die Zulassung der Revision beim Bundesverwaltungsgericht beantragen.

Mit einer Musterfeststellungsklage wehren sich Betroffene gegen die geplante Mieterhöhung einer Immobilien-GmbH. Es ist deutschlandweit die erste Klage dieser Art im Mietrecht.   Von Kassian Stroh

Ob die Stadt das tut, ist noch offen. Man werde die Begründung abwarten und “dann das weitere Vorgehen prüfen”, erklärte das Sozialreferat nach dem Urteil. Leiterin Dorothee Schiwy forderte Haus und Grund auf, “die seit Jahren andauernde Agitation gegen den Mietspiegel einzustellen”. Man müsse “sich schon fragen, welche Ziele jemand wirklich verfolgt, der behauptet, der Mietspiegel sei zu niedrig – und das in einer Zeit, in der Menschen reihenweise die Stadt verlassen, weil sie sich die Mieten nicht mehr leisten können”. Das sei “schlicht unmoralisch”. Vorwürfe, der Mietspiegel sei manipuliert, erklärte Schiwy für “haltlos”. Auch Linke und SPD kritisierten Haus und Grund, von einem “Feldzug gegen den Mietspiegel” war die Rede.

Die Erstellung des Mietspiegels basiert auf Bundesrecht. Demnach dürfen nur Wohnungen eingehen, die in den vergangenen vier Jahren neu vermietet worden sind oder deren Miete verändert worden ist. Wohnungen mit älteren Verträgen und geförderte Wohnungen sind ausgeschlossen. Dem Mietspiegel 2017 zufolge, den die Meinungsforscher von Kantar TNS und das Statistik-Institut der Ludwig-Maximilians-Universität im Auftrag der Stadt erstellt haben, lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 11,23 Euro (im neuen Mietspiegel 2019 sind es 11,69 Euro).

Rudolf Stürzer, der als Vorsitzender von Haus und Grund München 30 000 Mitglieder vertritt, äußert den Verdacht, dass die Stadt aus politischen Gründen für eine Auswahl sorge, die den Mietspiegel nach unten verzerre. Das Urteil ist für ihn eine Bestätigung, “dass wir Licht ins Dunkel des Mietspiegel bringen können”. Wenn man die Daten bekomme, werde man sie “einem Sachverständigen geben, der sie auf Plausibilität und Repräsentativität prüft. Wenn herauskommt, dass alles seine Richtigkeit hat, ist das okay”.

Das Vorgehen von Haus und Grund stößt bei anderen Immobilienbesitzern, dem 80 000 Mitglieder starken Eigenheimerverband Bayern, auf Kritik. Wer München “beim Mietspiegel durch Klagen einen Knüppel zwischen die Beine wirft, trägt dazu bei, dass in Zukunft die Mieten noch stärker steigen”, heißt es in einer Mitteilung. Das sei nicht im Sinne der Menschen, die sich Wohneigentum zulegen wollen, mit den Mietpreisen stiegen nämlich auch die Kaufpreise an.

München muss Daten zugänglich machen, die dem Mietspiegel zugrunde liegen, urteilt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof. Demnach hat der Haus- und Grundbesitzerverein Anspruch darauf, die Nettokaltmiete pro Quadratmeter und den Stadtteil der Wohnungen zu erfahren, die in den Mietspiegel eingeflossen sind.