Wo Wohnen in Berlin noch bezahlbar ist - B.Z. Berlin
Mietspiegel 2019 in Berlin: Mieten steigen weiter – aber langsamer
In Berlin ist eine hitzige Debatte über Wohnkosten entbrannt. Jetzt legte Bausenatorin Lompscher neue Zahlen vor, wonach der Anstieg deutlich gebremst wurde. Zeigt die Enteignungsdebatte schon Wirkung?

Jahrgang 1977, aufgewachsen in Aachen. Studierte Politik und Psychologie in Hamburg und Madrid. Freier Mitarbeiter der Deutschen Presse-Agentur, Ausbildung an der Deutschen Journalistenschule mit Stationen bei “Süddeutscher Zeitung” und SPIEGEL. Vier Jahre Online-Redakteur bei der “Financial Times Deutschland”, zuletzt in Berlin. Seit Februar 2011 im Wirtschaftsressort von SPIEGEL ONLINE. Seit September 2014 im Hauptstadtbüro, dort seit Juli 2017 Reporter. Stipendienaufenthalte in den USA und Venezuela.

Als Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher an diesem Montag den neuen Mietspiegel der Hauptstadt vorstellte, lag neben der offiziellen Pressemappe auch eine Stellungnahme des privaten Immobilienverbands BFW aus. Der Tonfall klang fast flehentlich. Der neue Mietspiegel sei fair für alle: “Wir benötigen daher keine politischen Debatten über die Einführung eines Mietendeckels oder die Enteignung von Wohnungsunternehmen.”

Doch diese Diskussionen sind längst entbrannt. Berlin, früher berühmt für seine günstigen Wohnungen, ist zum Sinnbild für steigende Mieten geworden. Zu den radikaleren Reaktionen gehört die Idee, das Immobilienunternehmen Deutsche Wohnen mithilfe eines Volksbegehrens gegen Entschädigung zu enteignen. Lompschers Partei unterstützt das Vorhaben und bewirbt es derzeit auf Plakaten mit dem Slogan “Berlin hat Eigenbedarf”.

Nun allerdings stellte die Bausenatorin Zahlen vor, die nicht zu Warnungen vor einem Berliner “Mietenwahnsinn” zu passen scheinen. Demnach stiegen die Mieten seit der Vorstellung des letzten Mietspiegels im Jahr 2017 jährlich um durchschnittlich 2,5 Prozent. Damit hat sich die Verteuerung deutlich verlangsamt – zuvor hatte die Steigerungsrate noch bei 4,6 Prozent gelegen.

Die Bitte des BFW wollte Lompscher dennoch nicht erhören. “Solche Dokumente sind wichtig, aber sie beenden keine Debatten”, sagte sie über den Mietspiegel. Die neuen Zahlen seien kein Grund zur Entwarnung. Sie zeigten vielmehr, dass mietsenkende Maßnahmen des Senats “offenbar greifen und Wirkung zeigen”.

Zu diesen Maßnahmen zählt die Mietpreisbremse, die Preiserhöhungen bei Neuvermietungen begrenzt und für die der Mietspiegel die zentrale Grundlage ist. Lompscher nannte außerdem eine Vereinbarung mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, die Mieterhöhungen in deren Beständen auf zwei Prozent pro Jahr zu begrenzen. Auch sei die Zahl der sogenannten Milieuschutzgebiete weiter erhöht worden. Von rund 3,6 Millionen Berlinern lebt mittlerweile fast ein Viertel in Gegenden, in denen Mieterhöhungen durch Luxussanierungen und ähnliche Vorhaben erschwert werden.

Doch einen Effekt könnten nicht nur schon beschlossene Maßnahmen haben – sondern auch die im Raum stehende Enteignungsdrohung. Selbst wenn das Volksbegehren nicht erfolgreich sein sollte, erhoffe er sich davon “eine pädagogische, disziplinierende Wirkung” auf private Hauseigentümer, hatte Mitinitiator Michael Prütz dem SPIEGEL gesagt. Die scheint sich nun zu zeigen – nicht in den Zahlen selbst, aber im Konsens darüber.

An der Berechnung des Berliner Mietspiegels sind sowohl Mietervereinigungen als auch Verbände der privaten Immobilienwirtschaft wie der BFW beteiligt. Die letzten Statistiken waren aber nie von allen Beteiligten anerkannt worden. Die Deutsche Wohnen klagte sogar gegen frühere Mietspiegel, zum Teil mit Erfolg.

Nun aber hätten erstmals seit 2013 alle Verbände den Mietspiegel anerkannt, betonte Lompscher – als Verbandsmitglied auch die Deutsche Wohnen. Sie wünsche sich nun “sehr, dass die Deutsche Wohnen aufhört, gegen Mietspiegel zu prozessieren”.

Die Zustimmung der Immobilienverbände erreichte der Senat auch durch eine geänderte Methodik bei der Berechnung des Mietspiegels. Die ist auch außerhalb der Hauptstadt Gegenstand von Gerichtsverfahren: Am Montag war der bayerische Haus- und Grundbesitzerverein vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof teilweise erfolgreich mit einer Klage auf die Herausgabe von Daten durch die Stadt München. Die Eigentümerlobby vermutet, dass Durchschnittsmieten zu niedrig berechnet wurden, wodurch die erlaubten Mietsteigerungen zu klein ausfielen.

Beim Blick nach Bayern erscheinen die Berliner Verhältnisse freilich noch ziemlich paradiesisch. Liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin laut dem neuen Mietspiegel bei 6,72 Euro pro Quadratmeter, so sind es in München laut Zahlen des Senats 11,69 Euro. In Hamburg sind es 8,44 Euro und damit immer noch 26 Prozent mehr als in Berlin.

Im Verhältnis zu früheren Preisen aber sind die Steigerungen in Berlin den Zahlen zufolge die höchsten der drei Großstädte. Seit der Jahrtausendwende lag das Plus demnach bei durchschnittlich 2,8 Prozent pro Jahr. In München waren es hingegen 2,1 Prozent, in Hamburg 2,3 Prozent. Da komme die Einkommensentwicklung nicht mit, so Lompscher – zumal nicht nur Toplagen vom Berliner Mietenanstieg betroffen sind.

Die höchsten Steigerungen gab es einerseits bei Altbauten, die bis 1918 errichtet wurden (3,8 Prozent), und großen Wohnungen (3,1 Prozent), anderseits aber auch in sogenannten einfachen Wohnlagen (3 Prozent), zu denen auch immer noch große Teile der Trendbezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln gehören. Am geringsten waren die Steigerungen mit 1,6 Prozent hingegen in den Plattenbauten des Berliner Ostens.

Lompscher forderte den Bund auf, auch im ganzen Land die Voraussetzungen für einheitliche Mietspiegel zu schaffen. Bezahlbarer Wohnraum habe sich “bundesweit zur zentralen, sozialen Frage entwickelt”, die Bundesregierung habe dem Problem jedoch lange “vollkommen untätig zugesehen”.

Untätigkeit wirft die Berliner Opposition allerdings auch Lompscher vor. Denn in Berlin entsteht nach wie vor viel zu wenig Wohnraum – ein Problem, das sich durch Mietpreiskontrollen nicht wird lösen lassen.

Die SPD rüttelt deshalb am kompletten Bebauungsverbot für das sogenannte Tempelhofer Feld, das vor fünf Jahren ebenfalls per Volksbegehren durchgesetzt wurde. Fraktionschef Raed Saleh schlug am Wochenende eine neue Abstimmung über eine “behutsame Randbebauung” des früheren Flughafens vor. Lompscher lehnte das ebenso wie die mitregierenden Grünen umgehend ab.

Die Bevölkerung aber scheint anderer Meinung zu sein: Laut dem letzten Berlin-Trend von Infratest Dimap sind 59 Prozent für eine Randbebauung des Tempelhofer Feldes. Genauso groß ist die Zahl derer, die eine Enteignung von Wohnungsunternehmen gegen Entschädigung ablehnen.

Zusammengefasst: Der Anstieg der Wohnkosten in Berlin hat sich deutlich verlangsamt, das geht aus dem neuen Mietspiegel hervor. Bausenatorin Katrin Lompscher will dennoch weiter über radikalere Maßnahmen wie Enteignungen sprechen. Unter deren Eindruck stimmten erstmals seit 2013 alle Vertreter der Immobilienwirtschaft dem Mietspiegel zu.

Der neue Mietspiegel wertet viele Quartiere auf, etwa in Prenzlauer Berg. Das erlaubt kräftige Mieterhöhungen. Die Durchschnittsmiete steigt nur moderat.

Das Timing der FDP war gut – nur die Nachrichtenlage lieferte der Kampagne der Liberalen nicht wirklich Auftrieb: Sebastian Czaja und Landesvorstand Christoph Mayer hatten sich am Montag vor dem Haus der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen mit ihrem neuen Plakat aufgebaut: Du sollst nicht stehlen steht da drauf und der Dichter oder Werber blieb durchaus im Bild mit der erläuternden Zeile: Für gewöhnlich lassen wir die Kirche im Dorf – an die zehn Gebote wollten sie dann schon erinnern angesichts der geplanten Enteignungen.

Katrin Lompscher, Herrscherin über das staatliche Bauen und Wohnen in Berlin, ist bekanntlich Politikerin der Linken und sie hat sich ja für den Volksentscheid Deutsche Wohnen & Co enteignen ausgesprochen. Also begegnete Lompscher ähnlich klassenkämpferisch einem durchaus pragmatischen Vorschlag der beiden Berliner Liberalen, wie eine unverzügliche Entlastung aller Berliner Mieter möglich wäre, dogmatisch: Statt die Grundsteuer einfach zu senken und damit nach FDP-Rechnung Mieter um mehr als 200 Euro im Jahr zu entlasten, was der Senat im Alleingang tun könnte, schlug Lompscher vor: Der Bund sollte die Umlagemöglichkeit der Grundsteuer auf Mieter streichen.

Das ist angesichts der Kräfteverhältnisse in der großen Koalition, dem Übergewicht der CDU/CSU, ganz ausgeschlossen. Das Herz der Christdemokraten schlägt eher zugunsten der Vermieter. Und der Lompscher-Vorschlag würde diese belasten. Aber so konnte die Senatorin sich und die Berliner Koalition aus der Verantwortung ziehen.

Kurz darauf, bei der Vorstellung des Mietspiegels 2019, konnte Lompscher ihre Freude kaum verhehlen: Wie vom Tagesspiegel vorab berichtet, steigen die Mieten in der Stadt nur noch halb so schnell wie bei der letzten turnusmäßigen Erhebung vor zwei Jahren: um 2,5 Prozent statt um 4,8 Prozent jährlich. 

Außerdem bleibt die Durchschnittsmiete unter sieben Euro: nämlich bei 6,72 je Quadratmeter. Hinzu kommt, dass erstmals alle an der Erhebung des Mietspiegels beteiligten Verbände diesen auch unterzeichnet haben, was vor zwei Jahren nicht der Fall war.

Und weil auch alle Wohnlagen in der Stadt nach wissenschaftlichen Methoden neu eingestuft wurden, sieht Lompscher eine Stärkung des Mietspiegels und dessen Gerichtsfestigkeit. Und sie ließ auch nicht die Gelegenheit für eine kleine Watsche an die Deutsche Wohnen aus: Den Chef der Aktiengesellschaft habe sie angeschrieben und den Wunsch geäußert, dass auch Herr Zahn als größter privater Vermieter und Mitglied im Verband, der den Mietspiegel anerkannt hat, aufhört gegen den Mietspiegel zu prozessieren.

Wie berichtet prozessiert die Deutsche Wohnen, die nach dem Willen der Volksinitiative ebenso wie alle anderen Großeigentümer von mehr als 3000 Wohnungen vergesellschaftet werden soll, immer noch gegen Mieter und stellt dabei die Gültigkeit des Mietspiegels in Zweifel.

Bei den eher guten Nachrichten für Mieter könnte man fast übersehen, dass der neue Mietspiegel auch viele kräftige Mieterhöhungen für jene mitbringt, die in einer aufgewerteten Lage leben. Und das werden immer mehr. Denn nur noch 28 Prozent der Stadtquartiere sind im neuen Mietspiegel einfache Lagen – gegenüber 33 Prozent vor zwei Jahren.

Der Linken-Abgeordnete Michail Nelken schimpfte auf Twitter, dass die neue Wohnlageneinordnung dem starken Mietspiegelanstieg in den Gründerzeitquartieren einen zusätzlichen Schub gibt. So sei Prenzlauer Berg fast komplett um eine Wohnlage höher gestuft.

Und Nelken nannte das Gleimviertel, den Arnimplatz, die Grüne Stadt, alles früher einfache Lagen, nun mittlere. Gegen den Mietenwahnsinn helfe nur ein Mietenstopp, warb er für die Einführung eines generellen Mietendeckels.

Ohnedies verschlingen schon heute die Wohnkosten etwa die Hälfte der Einkommen der Berliner, weil die Mieten in der Stadt viel schneller steigen als die Einkommen. Neue Wohnungen aus den Baujahren 2003 bis 2017 mit 60 bis 90 Quadratmetern kosten bis zu 14,83 Euro je Quadratmeter nettokalt und zwar sogar in einfachen Lagen.

Die höchste Steigerungen gab es bei den besonders beliebten Altbauten, die bis 1918 entstanden: um 3,8 Prozent jährlich. Besonders begehrt sich auch große Wohnungen mit mehr als 90 Quadratmetern, deren Mieten ebenfalls um mehr als drei Prozent im Jahr stiegen.

Und weil die Verdrängung der Menschen mit geringen und mittleren Einkünften aus dem Zentrum unerbittlich fortschreitet, steigen nun auch die Mieten in einfachen Lagen, wo diese am ehesten noch eine Wohnung finden: Dort stiegen die Mieten ebenfalls um drei Prozent jährlich.

Aber ohnehin ziehen immer weniger Menschen um. Weil es so so gut wie keine Wohnungsangebote mehr gibt. Der Neuvermietungsanteil sei deutlich gesunken, hieß es bei der Vorstellung des Mietspiegels. Dasselbe gelte für die Fluktuation, also Mieterwechsel. Auffällig sei außerdem: Bei 50 Prozent der Neuvermietungen gab es Mietanpassungen Schuld daran seien institutionelle Vermieter, die immer, wenn sie die Möglichkeit dazu haben, eine Mietenanpassung durchführen.

Mit institutionell sind Aktiengesellschaften, Fonds und andere gemeint, die Wohnungen als assets bewerten und Gelegenheiten sehen im Erwerb solcher Bestände, deren Mieten erhöht werden können. Denn das erhöht zugleich den Wert der Wohnungen beim Verkauf oder aber den (Börsen-) Wert der Firma, die diese besitzt.